建筑设计阶段

建造房子是一个很复杂的过程。其实现在只有少数人掌握翻建或者推倒重建,然后再销售出去获取更大收益的知识和技巧。

首 先,地点的选择很重要。对于以自住为目标的旧房翻建,那么你只需选择自己喜欢的社区或地址,如果是以销售为最终目标的旧房翻建,那么地址的选择就要更侧重 于市场热点。在不同的社区建房,成本几乎一样,但是销售溢价则相差巨大,所以,选择旧宅推倒重建,一般要着眼豪宅区才能获取较大的收益。这一点很好理解。

那豪宅区之间又有何区别呢?看市场活跃程度!市场越活跃,建成之后的房子就越容易卖出去。

衡量翻建和重建的一个标准是:投资收益率,一年赚30万和两年赚30万的收益率相差一半。

其次,购买好地块或者旧宅后,就到了新屋的设计阶段。你需要请一家建筑设计公司为新屋设计蓝图。你要将你的理想中的房屋明确无误地告诉对方,如果你有中意的房子,你也可以向设计该房子的设计师购买图纸,或者让设计公司参照设计出来。

做好设计,是完成整个工程的一半:从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理,到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节,卫浴厨房设备的选 型……协调房屋造价和房屋设计之间的平衡的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦,要知道二次装修的代价不仅是金钱上的,更是精力上的一种折磨。

政府申请阶段

将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。省政府有规划法案“Planning Act”,明确了土地用途。政府有相应的规划部门和建设部门等管理机构,依据总规划法案“Master Planning Act”、法定区划“Zoning by Laws”、建筑条例“Ontario Building Code”等法规进行管理。

如何知道该地区的规划情况?在“MasterPlanning Act”和“Zoning by Laws”这些公开资料里面,都可以查得到。这些资料在政府部门可以买到,或者请专业人士帮助进行查询。

翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难,主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。如果一条街道上的很多老住房都已改造成办公室,那么买下某一住宅改做办公建筑则较为容易。如果整条街道都是住宅,那么改建为零售店就相对困难得多。

即使整条街上很多住宅都已改做办公室,也不可以未经报批,直接把住宅改成办公。房屋改造应取得建筑许可“Building Permit”。例如把一处住宅改做牙医诊所,应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行安省建筑条例更新“OBC(Ontario Building Code)Update”,政府会派人进行消防和卫生检查。

还有些人买了相连的2-3块(甚至更多)的沿街大地块旧宅,希望推倒新建连排别墅,如果所在街道已经有类似的建设,那么申请将会简单很多,如果你是第一家,那么,你的工作量将会大很多。

即使用途不发生改变,翻建住宅也需符合Zoning By Law的规定,也要到Building Department取得Building Permit的报批。另外,在自己的地块范围内,也不能翻建成任意大小的住房。因为Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density(容积率)、Setback(退进距离)、Height(高度)。如果要发生改变,则需申请微调许可“Minor Variance”。

向 政府相关部门申请翻建旧屋,是一个比较细节的过程,需要涉及到和政府有关人员的沟通交流。而且,每个地区、每个房子都具有独特性,因此最好请专业人士进行 评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建,以为要等到交房以后才可以申请报批,浪费了很多时间。事实上,不必等到交房,请原房主开具授权证明,持该授权即 可去办理相关手续。

—-安省旧房改造流程(转)